Un activo esencial de una sociedad no se identifica únicamente por su precio. El artículo 160.f) de la Ley de Sociedades de Capital (LSC) reserva a la junta general la decisión sobre la adquisición, enajenación o aportación a otra sociedad de activos esenciales y establece una presunción cuando el importe de la operación supera el 25 % del valor de los activos del último balance aprobado. La Sentencia del Tribunal Supremo 881/2026, de 9 de junio (ECLI:ES:TS:2026:2556), ha precisado además la relevancia que esta regla puede tener frente a los terceros que contratan con la sociedad.
La cuestión es especialmente importante en compraventas de inmuebles, unidades productivas u otros bienes relevantes. Antes de firmar una operación conviene determinar si el bien es esencial, quién debe autorizarla y qué comprobaciones debe realizar la contraparte.
Qué es un activo esencial de una sociedad
Un activo esencial de una sociedad es, a efectos del artículo 160.f) LSC, un activo cuya adquisición, enajenación o aportación tiene suficiente relevancia para quedar reservada a la decisión de la junta general. La ley no ofrece una definición cerrada de “activo esencial”, por lo que no basta con atender a una sola característica del bien.
La finalidad de la norma ayuda a interpretarla. La reforma introducida por la Ley 31/2014 amplió las competencias de la junta para reservarle operaciones que, por su importancia, pueden producir efectos próximos a una modificación estructural. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha relacionado esta finalidad, entre otros supuestos, con operaciones que supongan una modificación sustancial del objeto social, el ejercicio indirecto de actividades esenciales o efectos equivalentes a la liquidación.
Por ello, una nave industrial imprescindible para la única actividad de una empresa puede plantear una cuestión de esencialidad distinta de la compra de otro inmueble meramente inversor, aunque ambas operaciones tengan un importe parecido.
Activo esencial y regla del 25 % del artículo 160.f) LSC
La regla del 25 % del artículo 160.f) LSC establece una presunción: se presume que el activo es esencial cuando el importe de la operación supera el 25 % del valor de los activos que figuran en el último balance aprobado.
Es importante no convertir esa presunción en una definición matemática. Superar el 25 % activa la presunción legal, pero no significa que todo activo situado por debajo de ese porcentaje sea necesariamente no esencial. La doctrina registral ha señalado expresamente que pueden existir activos esenciales que no alcancen ese umbral.
El cálculo tampoco debe confundirse con el capital social ni con el patrimonio neto. La referencia legal son los activos que figuren en el último balance aprobado. Para entender dónde se encuentra esa magnitud puede consultarse nuestra guía sobre el balance de situación y, para el proceso societario de aprobación, la guía sobre cuentas anuales.
Cuándo necesita un activo esencial acuerdo de la junta
Un activo esencial necesita acuerdo de la junta cuando la sociedad vaya a adquirirlo, enajenarlo o aportarlo a otra sociedad y el bien tenga esa consideración conforme al artículo 160.f) LSC. En esos casos la decisión no corresponde exclusivamente al órgano de administración.
La norma afecta tanto a operaciones de venta como de adquisición. Es un detalle relevante: una sociedad compradora también debe analizar si el activo que incorpora es esencial para ella.
Cuando el carácter esencial resulte reconocido o sea manifiesto, la autorización de la junta adquiere especial importancia documental. En su Resolución de 6 de septiembre de 2023, la Dirección General confirmó la suspensión de una inscripción porque el propio representante de la sociedad compradora había manifestado que el inmueble adquirido era un activo esencial y no se acreditó suficientemente la autorización de la junta al otorgarse la escritura.
Cómo saber si un activo es esencial para la sociedad
Para saber si un activo es esencial para la sociedad conviene combinar el criterio cuantitativo del 25 % con un análisis funcional de la operación. El porcentaje es una presunción legal; la función que cumple el activo dentro de la empresa puede ser igualmente determinante.
Entre las cuestiones que deberían revisarse están el valor de la operación frente al activo del último balance aprobado, la relación del bien con la actividad principal, si su transmisión impide o altera sustancialmente la explotación y si la operación produce en la práctica un cambio relevante en la estructura o actividad de la compañía.
Cuando se estudia una adquisición empresarial, este análisis puede integrarse en una due diligence de la empresa. También debe diferenciarse la transmisión de un activo de la transmisión de participaciones sociales, porque jurídicamente son operaciones distintas.
Qué ocurre si el administrador vende un activo esencial sin acuerdo de la junta
Si el administrador vende un activo esencial sin acuerdo de la junta, la cuestión no se limita a una irregularidad interna. La STS 881/2026, de 9 de junio, analiza precisamente la eficacia frente a terceros de una operación sobre activos esenciales celebrada sin la autorización exigida por el artículo 160.f) LSC.
El Tribunal Supremo parte de que el artículo 160.f) afecta también al tercero que contrata con la sociedad. En el supuesto examinado, la Sala aborda la protección del tercero de buena fe y sin culpa grave y su deber de actuar diligentemente para comprobar la esencialidad del activo y, cuando corresponda, la existencia de autorización de la junta.
La sentencia es especialmente relevante porque obliga a evitar una conclusión simplista: no resulta prudente asumir que la falta de acuerdo de junta es siempre una cuestión puramente interna que nunca puede afectar a la contraparte. El grado de conocimiento y diligencia del tercero puede resultar decisivo.
Además, una actuación del administrador que omita las competencias de la junta puede abrir cuestiones de responsabilidad. Sobre el marco general puede consultarse nuestra guía sobre las funciones del administrador de una Sociedad Limitada y la relativa a la responsabilidad del administrador.
Activo esencial y tercero de buena fe tras la STS 881/2026
El activo esencial y el tercero de buena fe tras la STS 881/2026 deben analizarse conjuntamente. Según la sentencia, quien contrata con una sociedad en una operación de disposición de activos esenciales debe desplegar una conducta diligente para comprobar si el activo tiene esa naturaleza y, si la tiene, si existe la autorización de la junta.
Esto no equivale a afirmar que cualquier tercero deba realizar una investigación ilimitada sobre la contabilidad y actividad de la sociedad. La diligencia exigible dependerá de las circunstancias del caso. Sí aconseja, sin embargo, extremar la documentación cuando el carácter esencial sea conocido, resulte evidente o existan datos que hagan razonable planteárselo.
Cuando la operación forma parte de una compraventa empresarial más amplia, también conviene delimitar si se están transmitiendo bienes concretos, una unidad económica o las participaciones de la compañía. Nuestra guía sobre compraventa de empresas explica las diferencias básicas.
Qué debe comprobar una empresa antes de comprar o vender un activo esencial
Antes de comprar o vender un activo esencial, la empresa debería documentar el análisis en lugar de limitarse a una declaración automática. El objetivo es comprobar tanto la competencia societaria para aprobar la operación como la posición de la contraparte.
- Revisar el último balance aprobado y calcular el peso económico de la operación respecto del total de activos.
- Analizar si el activo es necesario para desarrollar la actividad principal o si su transmisión altera sustancialmente el negocio.
- Comprobar los estatutos y la estructura del órgano de administración.
- Si el activo es esencial, obtener el acuerdo de la junta general correspondiente y conservar la documentación acreditativa.
- En operaciones notariales, facilitar al notario la documentación necesaria para valorar correctamente la operación.
- Si existen dudas materiales sobre la esencialidad o sobre la autorización, realizar una revisión jurídica específica antes de firmar.
Estas comprobaciones son especialmente aconsejables en operaciones inmobiliarias de importe relevante y en ventas que afecten a instalaciones, negocios o elementos sin los cuales la sociedad difícilmente podría continuar su actividad en los mismos términos.
Diferencia entre activo esencial, capital social y patrimonio neto
La diferencia entre activo esencial, capital social y patrimonio neto es importante porque el artículo 160.f) no utiliza el capital social como referencia para la presunción del 25 %. Tampoco utiliza el patrimonio neto: habla del valor de los activos del último balance aprobado.
Una sociedad puede tener un capital social reducido y un volumen de activos elevado, o al contrario. Comparar automáticamente el precio del bien con el capital social puede conducir a una conclusión incorrecta. Para distinguir estas magnitudes puede consultarse la explicación sobre patrimonio neto de una empresa.
Preguntas frecuentes sobre activos esenciales de una sociedad
Las preguntas frecuentes sobre activos esenciales de una sociedad se concentran normalmente en el porcentaje del 25 %, la autorización de la junta y las consecuencias de operar sin ella.
¿Todo activo que supera el 25 % es un activo esencial?
Todo activo que supera el 25 % del valor de los activos del último balance aprobado queda sujeto a la presunción legal de esencialidad del artículo 160.f) LSC. Se trata de una presunción, no de la definición completa del concepto.
¿Un activo inferior al 25 % puede ser un activo esencial?
Un activo inferior al 25 % puede ser un activo esencial si, atendiendo a sus características y función dentro de la sociedad, tiene una importancia estructural suficiente. La doctrina de la Dirección General ha advertido que pueden existir activos esenciales que no alcancen el umbral cuantitativo.
¿La compra de un activo esencial necesita acuerdo de la junta?
La compra de un activo esencial necesita acuerdo de la junta cuando el bien adquirido tenga esa consideración para la sociedad compradora. El artículo 160.f) incluye expresamente la adquisición, además de la enajenación y la aportación a otra sociedad.
¿El administrador puede vender solo un activo esencial?
El administrador no debe decidir por sí solo la venta de un activo esencial cuando la operación está comprendida en el artículo 160.f), porque la competencia para deliberar y acordar sobre esa enajenación corresponde a la junta general.
¿Qué balance se utiliza para calcular el 25 % del activo esencial?
Para calcular el 25 % del activo esencial, la Ley de Sociedades de Capital toma como referencia el valor de los activos que figuren en el último balance aprobado. La norma no remite al capital social.
¿Hay que declarar siempre ante notario que un activo no es esencial?
Declarar siempre ante notario que un activo no es esencial no aparece configurado por la doctrina de la Dirección General como requisito imprescindible en toda operación para practicar la inscripción. Sin embargo, cuando el carácter esencial sea manifiesto o conste en el propio título, la falta de la autorización necesaria puede impedir el otorgamiento o la inscripción, según las circunstancias.
Fuentes oficiales sobre activos esenciales de una sociedad
Las fuentes oficiales sobre activos esenciales de una sociedad parten del artículo 160.f) del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital y de la doctrina administrativa y jurisprudencial que lo interpreta. Para verificar el criterio vigente deben consultarse siempre los textos actualizados y las resoluciones aplicables al caso concreto.
- Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, artículo 160.f).
- Ley 31/2014, de 3 de diciembre, para la mejora del gobierno corporativo.
- Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 6 de septiembre de 2023 (BOE de 25 de octubre de 2023).
- Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de julio de 2024 (BOE de 15 de octubre de 2024).
- Sentencia del Tribunal Supremo 881/2026, de 9 de junio, Sala Primera, recurso 6349/2023, ECLI:ES:TS:2026:2556.
Contenido informativo. La calificación de un activo como esencial depende de las circunstancias de la sociedad y de la operación concreta.